Zápis ze 14. shromáždění Sdružení vlastníků jednotek
Podskalská č.p. 1252
Den: pondělí 23.9.2024 od 17:30 hod.
Místo: kancelář SVJ a BD (místnost 101 ve sklepě), Podskalská 24, Praha 2
Program 14. shromáždění SVJ:
1. Úkoly z 13. shromáždění SVJ
2. Stav členské základny SVJ a opakovaná úvaha o změně Stanov SVJ
3. Schvalování účetní závěrky za r. 2023
4. Velké opravy a investice
a) rekonstrukce střechy
b) výtah
c) fasáda
4. Různé
Přítomno (dle presenční listiny) 13 členů SVJ (z toho 1 zastoupeni plnou mocí ⃰) ze 16 (81 %); přepočtení počtu hlasů dle plochy 82 %; omluveni 2 (V. Baioni, Kegelovi); neomluveni 1 (Pais). ⃰Noví členové, kterým prodal byt č. 2 pan Pešek, se zatím nemohli dostavit, čekají na registraci Katastrálního úřadu (konkrétní opravy v bytě s nimi probere p. předseda samostatně).
Schůze byla usnášení schopna.

ad 1) Úkoly z 13. shromáždění SVJ – shromáždění SVJ jednomyslně souhlasili s realizaci oprav a investic dle již dříve schválených priorit dle navrženého harmonogramu (GO střechy; harmonogram na realizaci investice výměny výtahu; zpracování studie na úpravu sklepních prostor; odložení VŘ na opravu a nátěr fasády). Úprava sklepních prostor byla provedena z části, tj. byly adaptována prostora č. 101 na úklidovou komoru, kancelář BD a SVJ. Další úpravy pozastaveny do rozhodnutí o jejich využití (realizace až jako poslední). Nyní probíhají práce spojené s GO střechy. VŘ na výměnu výtahu bylo pozastaveno, protože prioritou je střecha, ale bude nutno věc otevřít v r. 2025. VŘ na opravu a nátěr fasády bude řešeno též až v r. 2025.
Usnesení: shromáždění SVJ schválilo plnění úkolů za rok 2024
Pro: 13 Proti: 0 Zdržel se: 0 100 % přítomných i dle plochy
ad 2) Stav členské základny SVJ a opakovaná úvaha o změně Stanov SVJ – stav členů SVJ (nyní 16 členů – 15 individuálních – vlastníci BJ a 1 člen kolektivní – BD (má 19% podíl na domě). Ing. Sedlecký má prodloužený mandát na zastupování BD na shromážděních SVJ.
Návrh na změnu Stanov SVJ byl na 11. shromáždění sice zamítnut, ale nyní předložen znovu – práce v SVJ přibývá, je zvýšený tlak na rozhodování a potřebu zastupitelnosti. Zásadní změnou by bylo, aby v čele SVJ nestál jen předseda (statutární zástupce SVJ), ale statutární orgán, kterým bude tří členný výbor. Změna stanov včetně schvalovacího řízení musí být provedena nejpozději do konce 1. čtvrtletí 2025, není k tomu nutný právník, ale je třeba při té příležitosti zkontrolovat, zda se Stanovy neodchylují od novely Obchodního zákona a Zákona o obchodních korporacích.
Usnesení: shromáždění SVJ vzalo na vědomí stav členské základny a schválilo provedení změn stanov nejpozději v 1. čtvrtletí 2025 s platností téhož roku
Pro: 13 Proti: 0 Zdržel se: 0 100 % přítomných i dle plochy
ad 3) Schvalování účetní závěrky za r. 2023 – kompletní roční účetní závěrku všichni obdrželi 2.8.2024. Do termínu 17.8. ani později (do 31.8.) nebyly zaslány žádné připomínky ani dotazy. Po krátké diskusi o položce formální dluh SVJ bytovému družstvu, který bude účetně vyrovnán v r. 2025, bylo předloženo ke schválení. Ústní připomínka k výběru realizátora rekonstrukce kanceláře nebyla předložena včas a písemně.
Usnesení: shromáždění SVJ schválilo účetní závěrku SVJ za rok 2023
Pro: 12 Proti: 0 Zdržel se: 1 (Ungrovi) 92 % přítomných a 90 % dle plochy
ad 4) Velké opravy a investice – Informační souhrn byl zaslán všem (pozn. Informace č. 2/24 rozeslána 27.9.2024). Akce, které je nutné postupně realizovat, byly schváleny v plánu investičních akcí na 12. shromáždění SVJ:
A. rekonstrukce střechy – původně byl zadán požadavek na odhad nákladů ve dvou alternativách
ad i) kompletní oprava střechy, nutné stavební povolení, vyjádření OPP MHMP, nákladné
ad ii) generální oprava střechy, není třeba souhlasu stavebního odboru ani OPPMHMP a předpokládáme nižší náklady;
v žádném z obou případů nelze počítat s případnou dotací či grantem.
Na shromáždění SVJ 28.11.2022 bylo schváleno jít cestou GO střechy (zatímco rekonstrukce/nová střecha, by vyžadovala vyjádření památkářů i změnu krytiny na plech s nátěrem, GO nikoliv). Firma Horolezci.org dodala správci p. Hronkovi soupis prací a cenovou nabídku. Podle ní nutno nejprve asanovat komíny, odstranit krytinu i izolaci, opravit, co bude třeba, položit novou izolaci a pak položit novou krytinu. Předseda jednal předběžně s ČSOB, u níž máme již úvěr. Odhad nákladů byl cca 6 mil. Kč, pro jednání a bankou bude potřeba schválit horní hranici rozpočtu na akci (vč. rezervy). Celou akci bude nutné financovat úvěrem od banky, ale i příspěvkem všech vlastníků ⃰⃰ ⃰. ČSOB předběžně potvrdila možnost nový úvěr případně sloučit se zbytkem splátky úvěru za okna (1 mil Kč). (Aktuální nabídka banky nebude využita, ale pro budoucí srovnání, nabídka pro čerpání úvěru 6 mil. od 1.11.2024 do 31.10.2025, splatnost do 31.10.2050; měsíční splátky 31 tis. Kč/měsíc, s úrokem na 10 let 3,6 %; rozdíl měsíčních plateb 9 tis. Kč, tj. 500,- Kč/ měsíc.vlastník. Nabídka ztrácí platnost 4.11.2024).
Změna: Ukázalo se, že stav střechy je téměř katastrofální a nemá smysl jít cestou GO, ale cestou kompletní rekonstrukce střechy včetně projektu, schválení stavebním úřadem i památkáři, aby mohla být střecha vyřešena na dalších 80 let. Provést nejnutnější opravy v tomto roce je prakticky nereálné. Rekonstrukci lze vůči Stavebnímu úřadu řešit jako zrychlené povolení z důvodu havarijního stavu, tj. tzv. „jednoduchou stavbu“, kdy není nutná ohláška na Portálu stavebníka, práce mohou být zahájeny a Stavební úřad si teprve dodatečně/v průběhu říká o podklady.
⃰ ⃰ Je možné, že velkou část nákladů na rekonstrukci pokryje pojistné krytí.
Přípravy rekonstrukce střechy půjdou v následujících etapách:
a) správce p. Hronek nahlásí bez prodlení pojišťovně pojistnou událost (tj. havarijní stav střechy)
b) pracovní skupinka (Hoffmann, Grollová, Rasocha) bude shromažďovat tipy na stavební znalce v oboru statiky, do cca 23.10. je osloví ke zjištění jejich podmínek/ceny vypracování posudku. Při následné schůzce se rozhodnou, kterého z minimálně tří nejvhodnějších oslovit, rozešlou svůj návrh do emailové skupiny a bude-li bez připomínek, osloví/pozvou znalce k vypracování posudku (tj. nezávisle stanoveného rozsahu všech nutných prací). Všichni členové SVJ byli vyzváni k podání návrhů na znalce. Posudek bude následně sdílen se všemi členy SVJ
c) Podobnou cestou bude v další fázi (cca prosinci) řešen výběr projektanta, který na základě znaleckého posudku vypracuje autorizovaný Projekt. (I na Projektanta jsou již nyní vítány tipy – emailem pracovní skupině). Nezávislý projektant by měl při realizaci zajišťovat také stavební dozor!
d) Po seznámení se s projektem bude nutné rozhodnutí o finančním krytí rekonstrukce – vše bude sdíleno emailem, p. předseda sdělí aktuální nabídky úvěrů od nejméně dvou bank (zároveň tou dobou již bude známa výše pojistného krytí i finančních zisků z prodeje nebytových prostor apod., takže situace může vypadat jinak, než popsána ke dni konání 14. shromáždění). Velmi pravděpodobně bude k posouzení situace svolána samostatná schůze SVJ (ale lze řešit také per-rollam).
e) S projektem bude Stavebnímu úřadu podána žádost o stavební povolení k „rychlé stavbě“ (viz výše).
f) Bude vypsáno Výběrové řízení na realizační firmu.
**Je předpoklad, že realizace bude moci být zahájena až na jaře 2025 – ale je v zájmu všech, aby se tak stalo co nejrychleji.
Usnesení: shromáždění SVJ schválilo realizaci rekonstrukce střechy dle naznačeného postupu
Pro: 12 Proti: 0 Zdržel se: 1 (Hoffmann) 92 % přítomných a 90 % dle plochy
B. výtah – byla zpracována a schválena studie proveditelnosti. VŘ na realizaci výměny výtahu proběhne v r. 2025, pokud bude možné, tak i vč. realizace. Způsob VŘ i čas realizace bude posouzen až v průběhu roku 2025 i podle finanční situace SVJ v návaznosti na rekonstrukci střechy.
C. fasáda – máme závazné stanovisko OPP MHMP, že provedení nepožadují, ač to byl původně požadavek spojený s projektem výměny oken. Provedení VŘ a realizace se proto odkládá na rok 2025 nebo 2026, dle finanční situace SVJ.
Usnesení: shromáždění SVJ vzalo na vědomí odložení VŘ a realizace výměny výtahu i fasády zatím do roku 2025
Pro: 13 Proti: 0 Zdržel se: 0 100 % přítomných o dle plochy
ad 5) Různé – Obyvatelé domu a především pak majitelé bytů pronajímaných jako Airbnb byli vyzváni, ať oni nebo jejich dočasní podnájemníci využívají i třetí popelnici (v levé části odpadového boxu) a neponechávají odpadky na zemi nebo na přeplněných dvou popelnicích.

Shromáždění svolal Ing. Otto Hoffmann, zahájil v 17:45 a ukončil v 18:45 hodin
Shromáždění řídil: Ing. Otto Hoffmann v.r.
Zapsal/a: Ivana Grollová v.r.
Schválil předseda SVJ: Ing. Otto Hoffmann v.r.