Zápis z 4. členské schůze Bytového družstva Podskalská č.p. 1252
Den: úterý 24.3.2015 od 17.30 hod
Místo: sídlo OSB (Občané za spokojené bydlení), Blanická 22, Praha 2
Program jednání:
1. Současný stav – aktuální informace
2. Účetní uzávěrka za rok 2014
3. Pravidelné měsíční splátky „nájemné“ pro jednotlivé členy družstva a nájemné pro nájemce (změna majitele domu a tím i změna nájemního vztahu)
4. Řešení využití bytů mimo členů družstva, nebytových a společných prostor
5. Otázka převodu vlastnictví bytových jednotek do osobního vlastnictví
6. Změna v rozdělení funkcí v představenstvu
7. Různé
Přítomno (viz presenční listina) 14 z 15 členů družstva (93 %) a 6 (4 nezapsaní) hostů;
schůze je usnášení schopna
ad 1) Současný stav – aktuální informace
přenesl předseda představenstva Ing. Hoffmann – dům byl zaplacen 16.1.2015, MČ podala návrh na změnu vlastníka na KÚ až 20.1.2015. Dne 21.1.2015 byl učiněn zápis o změně vlastnictví a provedena plomba (tj. po dobu 20 dnů nelze provádět žádné změny). Plomba skončila 10.2. a 17.2. byl dům zapsán do vlastnictví BD Podskalská čp. 1252. MČ připravila předávací protokol a teprve dne 9.3.2015 byl dům oficiálně předán SF Hasprou našemu BD. Předání proběhlo za účasti 2 zástupců BD a fy Hronek servis, která převzala připravenou dokumentaci a ještě téhož dne provedla hrubou přejímku domu. Následně 12.3. nám byl předán soudní spis k bytu po paní Veselé, ze kterého vyplývá, že k soudnímu jednání dojde již 13.5.2015. Okamžitě představenstvo zahájilo poptávku na odborné zastupování BD v dané věci. Dne 23.5.2015 byl předán spis AK JUDr. Doleček, která bude BD jednak zastupovat ve sporu a dále vypracuje právní znění nájemní smlouvy. Věcný obsah nájemní smlouvy připravujeme v součinnosti s fy Hronek servis. Předpokládaný termín předání nových nájemních smluv je měsíc duben s tím, že nejprve každý člen obdrží předpis měsíčních plateb, a to do 5.4.2015.
Usnesení:
Členská schůze bere informaci o současném stavu domu a BD na vědomí.
Pro: 100%
ad 2) Účetní uzávěrka za rok 2014
fy Hronek servis vypracovala účetní uzávěrku za r. 2014, která byla elektronicky zaslána všem členům družstva k vyjádření (k nahlédnutí byla v listinné podobě na členské schůzi). Nikdo z členů družstva k účetní závěrce neměl připomínky.
Usnesení:
Členská schůze schvaluje účetní uzávěrku BD za rok 2014.
Pro: 100%
ad 3) Pravidelné měsíční splátky „nájemné“ pro jednotlivé členy družstva a nájemné pro nájemce (změna majitele domu a tím i změna nájemního vztahu) – čl. představenstva pí Soukupová okomentovala platební morálku současných plateb. Každý měsíc nedodrží stanovený termín a je třeba upomínat min. 3 členy. V současné době připravujeme nové nájemní smlouvy, kde bude stanovena kompletní výše nájemného, tj. vč. zálohy na služby, vč. případného penále za nedodržení termínu. Tím bude dán předpoklad pro zlepšení. Výše nájemného se skládá z podílu člena na splátce úvěru za koupi domu, záloze na služby (stejná výše jako v r. 2014), příspěvku do fondu oprav a z pojistného za dům. Platby nájemného směrované přes SF. Haspra na MČ byly ukončeny až za měsíc březen. Důvodem bylo předání domu až v březnu 2015. Termín vyúčtování za služby, zajišťované SF Haspra za r. 2014 a vrácení nájemného za období od 22.10.2014 do 3/2015 včetně, v souladu s kupní smlouvou je nejpozději do 60 dnů od data předání domu, tj. do 8.5.2015.
Usnesení: Členská schůze vzala informaci o splátkách na vědomí, schválila jejich výši a ukládá SF Hronek servis zpracovat a všem rozeslat výměr plateb do 5.4.2015
Pro: 100%
ad 4) Řešení využití bytů mimo členů družstva, nebytových a společných prostor předseda představenstva seznámil přítomné s aktuálním stavem problematiky. Jedná o tyto prostory:
byt č. 1 (prázdný – vyžaduje totální rekonstrukci – představenstvo doporučuje prodat i s minimálním ziskem),
byt č. 5 (BD převzalo nájemní smlouvu od MČ a zaplatilo za nájemnici dlužné částky) představenstvo připraví a následně projedná s nájemnicí splátkový kalendář úhrady celkového dluhu a projedná s ní nový nájemní vztah v BD,
byt č. 14 (neoprávněné užívání již za vlastnictví MČ – MČ podalo žalobu na vyklizení viz bod ad 1a) výše) představenstvo podá informaci o průběhu soudního řízení a navrhne řešení po ukončení soudního sporu,
nebyty č. 101 a 102 – nájemní smlouva ve veřejném zájmu s chráněnou dílnou „Dílny tvořivosti“ (smlouva, kterou by BD mělo respektovat je dodatkem upravena na dobu určitou do 31.12.2016). Členské schůze se účastnil i zástupce „Dílny tvořivosti“, který projevil zájem co nejdříve jednat s BD o nových podmínkách, protože v dodatku je i možnost výpovědi z nájmu, a to bez udání důvodu s tím, že doba je tříměsíční. Představenstvo předpokládá zahájit jednání v červnu t.r.
K danému tématu se rozproudila bouřlivá diskuze, jejímž závěrem je požadavek členů družstva vyčíslit jakou výší se podílejí na nákladech za nebytové prostory, resp. zpracovat ekonomickou analýzu nebytových prostor a následně zahájit s „Dílnou tvořivosti“ jednání o tržním nájmu. Termín červen 2015.
Pravidla využívání sušárny (krom kanceláře BD), využívání sklepa (každý má nárok na svoji kóji), budou součástí domovního řádu. Především je nutno respektovat, že tyto prostory neslouží k odkládání nepotřebných věcí (riziko požární nebezpečnosti). Je samozřejmě možné po vzájemné dohodě s představenstvem krátkodobé uložení věcí s podmínkou dodržení domluvených pravidel a data vyklizení. Rovněž chodby musí zůstat volně průchozí. P. Háša se přihlásil k vlastnictví odložených věcí v prostoru sušárny a přislíbil jejich odstranění (do konce dubna).
Usnesení: Členská schůze souhlasí s navrženým řešením.
Pro: 100%
ad 5) Otázka převodu vlastnictví bytových jednotek do osobního vlastnictví – Prohlášení vlastníka – předseda představenstva rekapituloval usnesení č. 6 z 2. čl. schůze ze dne 23.9.2014, kterým bylo schváleno zadat vypracování Prohlášení vlastníka fy MUROM v ceně cca 32 tis. Kč. Představenstvo se na základě současných informací domnívá, že převážná většina členů nebude schopna splatit do konce roku celý svůj družstevní podíl, aby se jim tento náklad vyplatil. Doporučujeme proto prozatím posečkat, až se především vyřeší zděděné problémy. V té souvislosti navrhuje zrušit usnesení č. 6 z 2. čl. schůze 23.9.2014 a doporučuje posunout zpracování Prohlášení vlastníka a následně projednat otázku případného převodu bytových jednotek do osobního vlastnictví na pozdější období, např. konec t.r. Převod do osobního vlastnictví a následně případný vznik SVJ přinese družstvu další vícepráce a náklady a vlastníkům komplikace, a to zejména z důvodu výrazných změn v povinném obsahu stanov, ke kterému dochází ve smyslu ustanovení NOZ.
Nově musí stanovy obsahovat náležitosti, které dosud nebyly povinnými, jako např.
a) kromě členských práv a povinností vlastníků jednotek nyní musí být uveden i způsob jejich uplatňování
b) pravidla pro správu domu, pozemku a užívání společných částí
c) pravidla pro tvorbu rozpočtu SVJ, pro příspěvky na správu domu a úhradu služeb, pro způsob stanovení jejich výše
d) u volených orgánů musí být uvedena působnost, počet, funkční období, způsob svolávání, jednání a usnášení
Zároveň to přinese i další náklady pro družstvo – založení SVJ, zápis do katastru, nový zápis do Obchodního rejstříku. Jakákoli změna stanov musí být provedena za účasti notáře a nově jsou zavedeny poplatky při podání návrhů příslušnému rejstříku. Proto i experti na tuto problematiku doporučují přizpůsobit stanovy SVJ praktickým zkušenostem. Vzhledem k tomu, zatím nemáme tak detailní zkušenosti ani s řádným fungováním družstva a správy domu, takže celkové náklady by znamenaly pro každého družstevníka i nájemce jednorázový náklad cca 3 tis. Kč.
Rovněž k tomuto bodu byla dlouhá bouřlivá až chaotická rozprava. Závěrem zvítězil názor neodsouhlasit návrh představenstva. Členové požadují zajistit a podat návrh na Prohlášení rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (§ 1166 NOZ), tzv. Prohlášení vlastníka na Katastrální úřad do 3 měsíců. Součástí zpracování podkladů je zaměřování podlahové plochy bytů a nebytových prostor, které se podle nového Občanského zákona, resp. jeho prováděcího předpisu, zásadně liší od zaměření plochy dle předchozí právní úpravy. Při zaměřování je nezbytné se striktně řídit nařízením vlády č. 366/2013, ze dne 30.10.2013, kterým se upravují některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím. Družstevníci požadují, aby zpracováním byla pověřena fy Hronek servis. Náklady s tím spojené v daném okamžiku nejsou známy a nebyly předmětem usnesení a schvalování členskou schůzí.
Usnesení: Členská schůze zrušuje usnesení č. 6 z 2. členské schůze BD za dne 23.9.2014 a současně ukládá představenstvu ve spolupráci s fy Hronek připravit podklady pro podání Prohlášení vlastníka na Katastrální úřad do 3 měsíců
Pro: 100%
ad 6) Změna v rozdělení funkcí v představenstvu
předseda představenstva opakovaně potvrdil zájem členky představenstva pí Pitrové být osobou pro styk s firmou Hronek servis a sdělil, že současně složila funkci místopředsedkyně představenstva. Na toto místo navrhlo představenstvo Ing. Soukupovou, která byla dosud pověřenou členkou představenstva pro oficiální jednání. KU a NK zůstávají beze změny.
Usnesení: Členská schůze bere na vědomí změnu funkce v představenstvu
ad 7) Diskuse a různé
Zástupce fy Hronek servis informoval přítomné, že 18.3.2015 provedl důkladnou kontrolu domu, ze kterého zaslal předsedovi družstva podrobný zápis. Vzhledem k délce jednání a postupném odchodu členů ze schůze ve stručnosti požádal přítomné:
– z bezpečnostních důvodů (zejm. protipožárních) bude odstraněna přepravka na letáky a jiné tiskoviny
– aby odpadky, které mají připraveny k odnesení do kontejneru nedávali z protipožárních důvodů za dveře (chodby musí umožňovat volný průchod
– pokud se stane „nehoda“ psímu mazlíčkovi ve společných prostorách domu, aby ji buď po něm odklidili, nebo informovali fy Hronek servis, která zajistí úklid proti samostatné fakturaci
Schůze byla ukončena v 20.15 hodin.
Schůzi řídil: Ing. Otto Hoffmann
Zapsala: Ing. Dana Soukupová
Schválil předseda představenstva BD: Ing. Otto Hoffmann